Od poslední kapitoly „románu na pokračování“, popisující anabázi výstavby běžné obytné budovy ve městě, kde stále narůstá počet obyvatel, ale bydlení se stalo nedostatkovým zbožím, uplynulo již dost času na to, aby se opět čtenáři dozvěděli, jaký je aktuální vývoj a osudy hlavních „hrdinů“. Tento díl je oproti předchozím o poznání rozdílnější. Má totiž univerzální přesah, a tím i informační hodnotu pro ty, které by výstavba v ulici Smotlachova jinak vůbec nezajímala.
V předchozím díle jsem v posledních odstavcích nastínil možnost developera požadovat po odpůrcích stavby náhradu škody v případě, že podají žalobu na zrušení platného územního rozhodnutí a u soudu neuspějí. Byla to z mé strany dobře míněná rada, aby si ti, kdo chtějí dále bojovat proti výstavbě bytového domu v ulici Smotlachova uvědomili, že i pro ně to může mít, v případě neúspěchu jejich žaloby, dost tvrdé následky. Žaloba je samozřejmě naprosto legitimní prostředek, pokud se cítí být dotčeni, že vydáním územního rozhodnutí došlo k zásahu do jejich práv, ale vše něco stojí. Buď tedy mé sdělení nepochopili, anebo z nějakého důvodu chápat prostě nechtěli. Dvě fyzické osoby spolu s SVJ Smotlachova 2 žalobu skutečně podaly.
Sice se v problematice komerční bytové výstavby celkem obstojně orientuji, ale nejsem občanská poradna zdarma. Předpokládal jsem, že odpůrcům stavby všechna rizika možné odpovědi ze strany developera vysvětlí třeba nějaký advokát. Zejména to měla udělat paní doktorka, která pro ně, respektive původně pro Prahu 12, žalobu sepisovala. Skutečnost, že žaloba je svým obsahem, až na aktivní žalobní legitimaci, identická s tou, co objednala tehdejší místostarostka Eva Tylová a uhradila ji městská část Praha 12 z rozpočtu, je jistě jen souhra náhod. Advokát sice může své duševní vlastnictví, kterým je sepsaná žaloba, prodat více klientům, ale dost pochybuji, že mu za ní žalobci zaplatili stejnou částku jako Praha 12. No prostě, když jste stoupenci správné „pokrokové“ strany, tak co by pro vás piráti z eráru neudělali.
Pravidelně o sobě čtu na sociálních sítích, že jsem „developerský buldozer“, že s informacemi účelově manipuluji, důležité věci tajím, abych někoho uvedl do problémů, dále se objevují různí podivní vykladači mých slov, o nichž si nejsem vědom, že bych kdy někomu řekl atd., že jsem nebezpečný nepřítel lidu a podobně, s prominutím, absolutní blbosti. Z toho důvodu bych proto rád čtenáře informoval, jaká rizika vznikají pro žalobce v případě, že soud jejich návrh na zrušení vydaného územního rozhodnutí zamítne. Píši úmyslně obecně srozumitelným jazykem a ne „právničtinou“, které mnohdy nerozumí ani sami právníci. Ostatně smyslem není dělat obsáhlou exkurzi do soudního řádu správního.
Začněme trochu neobvykle, od nákladů řízení. Jelikož žalovaným je v našem případě Magistrát hlavního města Prahy, Odbor stavebního řádu (MHMP OSŘ), který jakožto orgán státní správy v přenesené působnosti, bude u soudu zastupován vlastními zaměstnanci, nehrozí zde neúspěšným žalobcům úhrada nákladů řízení. Ovšem je zde i osoba zúčastněná na řízení, kterým je developer. Ten má nárok na úhradu jenom těch nákladů, které mu vznikly v souvislosti s plněním povinností, jež mu soud uložil. Nedá se nikdy předem predikovat rozsah, zejména u kauz, které se mohou táhnout několik let, ale částka za různé posudky nepřesáhne statisíce. Sice to rozhodně nepotěší, ale zase nic, co by neúspěšné žalobce zruinovalo.
A teď se dostáváme k podstatě hlavního rizika pro neúspěšné žalobce, a tím je, že na rozdíl od námitek a odvolání v územním, stavebním, nebo sloučeném řízení existuje možnost poškozeného, kterým je osoba zúčastněná na řízení – v našem případě developer, nárokovat škodu vzniklou prodlením, způsobeným žalobou na územní rozhodnutí o umístění stavby. Že se tak běžně neděje, toto riziko může laikům přijít absurdní nebo nepřiměřeně tvrdé, však neznamená, že to není možné.
Ostatně jsme tuto možnost nechávali prověřovat v roce 2015, když jsem jako tehdejší místostarosta řídil přípravu soutěže na zhotovitele Nové radnice Prahy 12. Celá investice byla prováděna v té době v republice ještě nevyzkoušenou metodou „Design & Build“ a logicky jsem chtěl znát všechna potenciální rizika, která se musela zohlednit. A do nich žaloba na územní rozhodnutí spadá. Investiční akci Nová radnice jsem předával svým nástupcům na podzim 2018 s již vydaným územním rozhodnutím, kdy díky aktivnímu jednání se všemi účastníky řízení, k žádným obstrukcím při umísťování stavby nedošlo.
Toto „štěstí“ však soukromé stavební projekty většinou nemají, především ty, ze kterých si zejména ultralevicové strany a tzv. „ekologičtí aktivisté“ udělají předmět politického marketingu. Na Praze 12 je to „Zelený Kamýk Smotlachova“ a „Dvě věže Vosátkova“.
Investoři a developerské firmy předem počítají s námitkami a odvoláními do řízení s časovým horizontem 3-7 let, než mohou začít stavět. To je sice světový unikát, který nám rozhodně nikdo nezávidí, ale k opravdu radikální změně k lepšímu není politická vůle.
Během těch dlouhých let se samozřejmě kumulují nemalé fixní i variabilní náklady, které jsou nákladovou částí koncové prodejní ceny. Většina lidí si myslí, že potom si developer spočítá celkové náklady, přihodí nějakou marži a prodává. Ujišťuji vás, že tak to opravdu nefunguje.
Koncová prodejní cena je určována tržní poptávkou, a ta je volatilní, čili kolísavá. Klidně se může stát, že se developer nákladově dostane nad hranici, kterou je trh schopen ještě akceptovat. Byty prostě za tu cenu není schopen prodat, a tak ani nezahájí samotnou stavbu. V současné době všechny developerské firmy, která znám, přepočítávají své projekty. Kdo udělal drahé akvizice, nemá zajištěné financování za nízkou fixní úrokovou sazbu, dostává se při současné ceně staviv a stavebních prací do problémů. Očekává se, že mnoho projektů bude na prodej i se ztrátou. To je riziko podnikání, které by si měli uvědomovat i všichni investoři do developerských dluhopisů, kterými některé firmy financují své projekty. Výnos může být zajímavý, ale případná ztráta může u některých těchto „cenných“ papírů zabolet. Je vždy dobré si o konkrétním projektu zjistit maximum.
S čím se však v ještě nedávné minulosti moc nepočítalo, byly právě žaloby odpůrců bytových staveb na zrušení územních rozhodnutí. Teď se s nimi doslova trhá pytel. Šanci na úspěch v naprosté většině případů nemají, ale žádný soudný developer nezačne do doby pravomocného zamítnutí žaloby stavět a prodávat, i když si mezitím vyřídí stavební povolení. Při rychlosti přetížených soudů, je to otázka 3 – 4 let. Bohužel. A za tu dobu dále developerovi rostou náklady. U každého projektu je to jiné, ale u projektu velikosti Zeleného Kamýku bych to dle svých zkušeností odhadl na 12 – 15 milionů ročně.
Konečná výše škody se tedy vyšplhá klidně na 35 – 70 milionů korun. Srdce všech odpůrců developerů a kapitalismu dozajista plesají radostí, jak „boháči spravedlivě krvácí“. V případě, že by soud územní rozhodnutí skutečně zrušil, tak mohou jásat až do úmoru. Pokud však žalobu zamítne, tak problém mají naopak oni.
Na rozdíl od námitek a odvolání do územního, stavebního, nebo sloučeného řízení, kde developer a investoři nemohou po odpůrcích nic chtít, tak v případě zamítnuté žaloby může developer, jakožto osoba zúčastněná na řízení, která byla „obstrukční“ žalobou poškozena, vymáhat škodu po těch, kdo žalobu na zrušení územního rozhodnutí podali.
Tato možnost zde byla vždy, ale žaloby na zrušení územních rozhodnutí se týkaly většinou dopravních staveb, které realizoval stát skrz své organizační složky anebo územně samosprávné celky. Tam je situace trochu jiná.
Nechci předjímat, jak se zachová developer JRD v případě „Zeleného Kamýku“, ale vím, že jiné firmy se na tuto variantu u svých projektů připravují. Jsou pod velkým finanční tlakem a nemohou si dovolit být „velkorysí“ vůči škůdcům. Tento výraz nepoužívám hanlivě, ale jedná se o právní termín. V případě zamítnutí žaloby se ze žalobců opravdu stávají ti, kdo developerovi způsobili škodu, a proto jsou škůdci.
Bohužel ne všichni myslí na následky. Je pravda, že nemůžete být hrdina a zároveň uvažovat o všech dopadech svých rozhodnutí a činů, ale je rozdíl mezi hrdinstvím a strkáním hlavy na špalek, když sekyru drží někdo jiný. Ostatně i to vedlo radu městské části Praha 12 ke stažení bodu „Žaloba proti rozhodnutí Magistrátu hlavního města Prahy, odboru stavebního řádu, č.j. MHMP 2039566/2021, sp.zn. S-MHMP 944822/2019/STR ze dne 22. 12. 2021….“ z jednání 8. 2. 2022. Nebudu zapírat, že na tom mám podíl, když jsem některým tehdejším radním řekl, co může pro městskou část následovat. Na rozdíl od stavby ve Vosátkové, kde si většina myslela „že kecám“ tak zde mi věřili. Dokonce i, jinak v boji proti kapitálu „udatní“ piráti, „stáhli ocas“, a kromě poplakání ve volebním letáku o pár měsíců později, se raději na toto téma odmlčeli.
Ostatně i důvod, proč jsem se o této možnosti zmínil v předchozí kapitole, byla snaha ochránit některé horké hlavy z řad odpůrců stavby od kroku, který jim může v blízké budoucnosti způsobit existenční problémy.
Naděje, že soud zruší územní rozhodnutí je mizivá. To je důkladně prozkoumané ze všech vnějších stran. Návrh na vydání předběžného opatření, resp. na odklad vykonatelnosti napadeného územního rozhodnutí nejdříve ani sami žalobci nepodali. Později podaný návrh na odklad vykonatelnosti jim soud již zamítl. Jestliže je jejich snaha motivována touhou prodloužit si výhled z oken svých bytů, tak by měli přemýšlet i tom, že za pár let někteří žádné byty mít ani nemusí. Dost totiž pochybuji, že soud uzná odpůrcům stavby výhled z okna na stavbu ve vzdálenosti několika desítek metrů, za oprávněný důvod k obstrukčnímu chování, jak se někteří z nich s neskrývanou radostí veřejně chlubí, zejména na sociálních sítích. Spíše naopak to bude použito ve prospěch developera v případném řízení o náhradu škody.
Pokud se developer rozhodne, že k vymáhání škody přistoupí, nebude čekat, jak dopadne žaloba na zrušení územního rozhodnutí. Stačí když si počká až proběhne první jednání. Do té doby totiž mohou žalobci přistoupit k zpětvzetí žaloby, aniž by po nich developer cokoliv vymáhal, zejména pokud ještě nezahájil stavební řízení. Poté už je jen na něm, zda i on uplatní a začne soudně vymáhat svá práva. Kvůli poplatkům nemusí, a asi nebude, hned žalovat celou výši škody, která navíc s každým měsícem narůstá. Stačí zažalovat jen část a zbytek vymoci později další žalobou, již na základě precedentu. To je úplně normální postup.
Odpůrci stavby, pokud jejich žaloba na územní rozhodnutí neuspěje, tedy nemusí čekat další roky na svůj „ortel“. Je to celkem lidský a humánní přístup, kdy zbytečně nenabíhají další úroky. První rozsudek může být celkem rychle. Není ani tak sporu o tom, že nároky developera na náhradu vzniklé škody jsou oprávněné. Ta škoda skutečně vzniká. Je spíše otázka, kolik budou nakonec platit. Doporučil bych jim vzít si kvalitní advokáty, kteří mají s touto agendou zkušenosti. I když jsou drazí, tak je rozdíl platit třeba „jen“ 40, než případných 70 milionů.
V případě „Zeleného Kamýku“ se jedná o tři subjekty, ale tím, že žalobu podaly dohromady a vytvořily tzv. procesní společenství, tak i v následném řízení o náhradu škody mezi nimi panuje tzv. solidarita odpovědných škůdců. No není to právo úžasné?
To by si měli uvědomit zejména členové SVJ Smotlachova 2. Nejde za nimi „jen“ jedna třetina případné škody, ale budou muset zaplatit i to, co se nevymůže po dvou fyzických osobách, které s nimi žalobu podávaly. A po těch dvou se opravdu více než pár milionů nevymůže. Pokud by členům SVJ tyto informace členové výboru SVJ na členské schůzi, kde podání žaloby určitě schvalovali, nesdělili, tak se členové SVJ mohou regresí domáhat peněz po členech výboru. Ovšem v případě, že nebude ověřený seznam s podpisy těch, kteří podání odmítli, tak mají stejně smůlu a mají povinnost škodu nedříve uhradit. To samé platí i v případě, že by se výbor SVJ připojil k žalobě a jednal bez jejich vědomí. V tom případě bych radil zajít na policii, ale i tak si připravit peníze na zaplacení. Byť se chování exekutorů přeci jen změnilo k lepšímu, tak k ideálu má stejně hodně daleko.
Také by členové tohoto SVJ měli vědět, že v případě nynějšího prodeje svého bytu, jsou povinni kupujícího upozornit, že společně s bytem na něj přechází i možný závazek uhradit škodu způsobenou developerovi. Už vidím, jak se na takové byty bude stát fronta. Popravdě řečeno chování 96 vlastníků v SVJ Smotlachova 2 moc nechápu. Výhled z malých oken kuchyní bude trochu omezen jen 24 z nich. Zbytek na nový dům neuvidí, ani kdyby sebevíc chtěli. Ale za případnou škodu ručí úplně stejně, respektive dle výše svých podílů, jak mají uvedeno ve stanovách.
A zároveň by měli vědět, že čas na zpětvzetí žaloby se jim dost povážlivě krátí. Viděl bych to tak do konce letošního roku. Nerad bych si o sobě za 3-4 roky četl, že jsem ten gauner, který developerovi poradil, jak je žalovat, a oni tak přišli o své úspory a ti dva asi i o byty.
Já jim nemusím nic radit. O té možnosti vědí sami. Nicméně mám potřebu říct některým lidem, že lehnout si dobrovolně pod gilotinu a poté očekávat milosrdenství, nemusí být ten nejlepší nápad v jejich životě. Mohou si klidně dál myslet, že tam ten dům neměl být, ale riskovat kvůli svému domnělému přesvědčení, které kromě nich nikdo jiný nesdílí, existenční problémy, není odvaha, ale dost velký risk, respektive naprostý hazard.
Místní radnice jim v tomto případě nijak nápomocná nebude, protože jediné, co pro ně může udělat, je rychle svolat jednání a jako mediátor se pokusit přesvědčit odpůrce stavby k zpětvzetí žaloby a developera k tomu, aby následně nic nevymáhal, obě strany se domluvily na využití kontribucí k rozvoji lokality. Proto by bylo fajn, kdyby jeden z odpůrců stavby a zároveň žalobce, krotil své emoce a na sociální sítích veřejně nenadával novému politickému vedení radnice, neboť motivaci radních vstoupit do sporu jako mediátor tím opravdu nezvýší.
Nezapomeňte si přečíst i předchozí článek o Zeleném Kamýku.
